Le off market en immobilier : mythe inaccessible ou gisement d'opportunités ?
Historiquement plutôt réservé à l’immobilier de prestige, le « off market » s’est largement démocratisé ces dernières années. L’euphorie immobilière post-Covid a en effet généré une telle tension sur l’offre immobilière que les canaux traditionnels ne permettent plus toujours de trouver un bien. D’autant que certains agents immobiliers n’hésitent pas à jouer avec ce concept pour mettre en avant le caractère exclusif de leur offre et renforcer l’attrait des biens qu’ils présentent à leurs clients. Face à l’engouement que suscite ce marché dit caché ou confidentiel, quelques éclaircissements s’imposent : Qu’est-ce que le off market en immobilier ? Comment fonctionne ce marché et comment y accéder ? Est-ce vraiment avantageux ?
1. Définition du off market
Le « off market » aussi connu sous le nom de marché caché, confidentiel ou privé, désigne l’ensemble des biens à vendre ou à louer mais ne faisant pas l’objet d’une annonce accessible publiquement. Concrétement, si une maison est vendue sans passer par un portail d’annonces type Leboncoin ou SeLoger, celle-ci fait partie du off market. Les agences vendent parfois des biens en off, notamment lorsqu’elles ont des clients auxquels les proposer en exclusivité ou quand le vendeur préfère une commercialisation discrète. Mais le off market désigne aussi souvent des ventes réalisées de particulier à particulier, par le bouche à oreille ou au sein de son cercle proche (amis, famille, voisins, etc.). Actuellement, le off market représenterait moins de 10% de l’ensemble de l’offre immobilière en France.
2. Comment accéder au off market ?
Le off market n’étant pas une « place de marché » traditionnelle, y accéder est quasi-impossible pour le commun des mortels. Cela suppose à la fois de s’appuyer sur un bon réseau, une prospection constante dans son périmètre de recherche, une grande réactivité pour saisir les opportunités dès qu’elles se présentent et, surtout, de la chance. Les occasions apparaissent en effet souvent alors qu’on ne s’y attend pas, au détour d’une conversation anodine avec un ami ou un commerçant par exemple.
3. Off market est toujours synonyme de bonnes affaires ?
Compte tenu de leur caractère exclusif et rare, les biens off market sont souvent perçus comme de bonnes affaires. Mais dans les faits, ils sont en moyenne vendus plus chers au mètre carré que des produits comparables sur le marché « public ». Cet écart s’explique d’abord par l’effet de rareté qui donne l’impression aux acquéreurs d’accéder à une offre unique pour laquelle ils sont prêts à payer le prix fort par peur de manquer une opportunité. Ensuite, le off market étant plutôt réservé à un début de commercialisation, les vendeurs sont moins ouverts à la négociation que lorsqu’ils cherchent à vendre depuis plusieurs mois sur les portails d’annonces ou via une agence.
4. Faire appel à un chasseur immobilier pour profiter du off market
Lorsqu’on parle de marché confidentiel, le recours à un chasseur immobilier apparaît pertinent, voire indispensable, à deux principaux titres. D’une part, son réseau d’apporteurs d’affaires (agents immobiliers, notaires, marchands de biens…) et sa force de prospection constituent des atouts décisifs pour être informés en exclusivité de la mise en vente de biens. D’autre part, le chasseur immobilier connaît parfaitement son marché et fait preuve d’une objectivité totale dans le valorisation des biens qu’ils vous présentent, que ceux-ci soient sur le marché traditionnel ou caché. Il vous évitera ainsi de commettre des erreurs de jugement liées au biais que peut causer le sentiment d’exclusivité.
5. Ne pas miser tous ses espoirs sur le off market
À la fois minoritaire en volume et difficilement accessible, le marché confidentiel ne doit pas concentrer tous vos espoirs dans le cadre de votre recherche immobilière, que vous la meniez en solo ou par le biais d’un chasseur immobilier. Vous risquez en effet de vous créer des frustrations inutiles car les chances de trouver le bien de ses rêves sur le off market sont minimes. Votre temps ou celui de votre chasseur doit ainsi se concentrer très majoritairement sur le marché visible, qui regroupe plus de 90% de l’offre disponible et qui a donc beaucoup plus de chances de contenir un produit qui répond à vos attentes.
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